점점 커져가는 부동산 2차 하락과 서울 집값 전망메디테라 풀버전
최근 서울 아파트 전셋값이 9개월 만에 평당 2,300만 원대를 돌파했습니다. 당장 올해 초까지만 해도 전셋값이 하락해 임대주가 세입자에게 예치금을 돌려주지 못하는 역전세난 우려가 커졌던 것과 대조적인데요. 전문가들은 대출 규제 완화, 학군을 중심으로 한 수요 증가, 아파트 물량 부족 등을 전셋값 반등의 원인으로 지목했습니다. 2024년을 코앞에 둔 연말, 내년 전셋값은 어떻게 될까요? 11월, 하락세로 전환한 매매가격과 달리 전셋값은 상승세가 17주째 이어지고 있습니다.
그럼에도 전세 물량은 올해 초에 비해 크게 줄었습니다.
과거 주택도 처분 어려워
주택 매매시장이 얼어붙으면서 과거 주택이나 분양권 처분도 어려워지는 흐름입니다. 현재 수도권에 쌓인 주택 매물은 25만 가구에 달합니다. 주택산업연구원에 따르면 10월 기준 아파트를 계약했음에도 입주 시점에 입주하지 못한 원인으로 과거 주택매각 지연이 41.7를 차지했습니다. 이는 전월 36.2보다. 고속의 것이죠. 분양권 매도 지연 응답 역시 한 달 만에 10.6에서 14.6로 늘었습니다. 이같이 현상은 수도권에서 더욱 심한데요. 주택산업연구원이 10월에 집계한 전국 입주율은 70.9로, 전월 대비 5.8P 상승한 반면 수도권의 입주율은 전월 81.5에서 80.7로 감소했습니다.
특히 서울의 입주율이 3.2P 하락했습니다. 이는 서울의 집값이 높아 대출 등 자금 부담이 대조적으로 크기 때문입니다.
전세 매물 감소
전세 매물은 지난해 1월 말에는 5만 2,000여 건이었으나, 3월 말에는 4만 5,000여 건, 5월 말에는 3만 7,000여 건, 7월 말에는 3만 1,000여 건으로 계속해서 줄어들었습니다. 이후 8월과 9월에는 유사한 수준을 유지했으나, 10월 말에는 소폭 증가해 3만 3,000여 건으로 나타났습니다. 하지만 올해 초와 비교하면 매물이 전반적으로 많이 감소했습니다.
13년 만에 전세대란 다시 오나
향후 아파트의 입주 물량이 많이 감소할 것이라는 전망에 일부 전문가들은 2011년의 전세대란이 재현될 것으로 예상했습니다. 당시 전셋값이 급등하면서 보증금의 일부를 월세로 바꾸는 일명 반전세 대금 나타났던 바 있습니다. 전 정부의 부동산 규제와 전세 사기 여파로 오히려 현재 상황이 그때보다. 더 심각하다는 분석도 있습니다. 또 아파트 전세에 대한 수요 집중 현상이 더욱 심해질 수 있다는 전망도 나옵니다.
기존에 선호도가 낮았던 건조 복도식 소형 아파트 전셋값까지 오른다는 설명입니다.
신규 아파트 짓고 싶어도 못 지어
최근 자금 공급 금리와 공사비가 더 들면서 아파트 신축도 지연되고 있습니다. 전문가들은 주택 분양 이후 입주까지 23년이 소요되기 때문에, 3년 뒤부터는 입주 물량 부족이 심각해질 수 있다고 지적합니다. 2024년 예상 입주 가구 수는 30만 6,403가구로, 올해 32만 1,218가구 대비 약 5 정도 감소할 전망입니다. 특히 수도권에서는 감소 폭이 약 18로 꽤나 큰 편인데요. 주택공급의 선행 지표로 여겨지는 아파트 인허가 실적도 감소하고 있습니다.
정부 규제로 수 년에 걸쳐 하락세를 보였던 아파트 인허가 실적은 2021년부터 반등해 지난해 10월 기준으로 매년 총 42만 7,650가구를 기록했지만, 올해 10월까지 23만 4,722가구로 다시 20만 가구대 수준으로 감소한 상태입니다.
비아파트 규제 축소 추진
정부는 전세대란 우려가 커지자 최근 오피스텔 등 아파트가 아닌 주택의 규제 완화를 적극적으로 추진합니다. 아파트에 비해 착공부터 입주까지 시간이 적게 걸리는 주택의 규제를 완화해 단기간에 주택 공급을 늘리기 위함입니다. 서울시는 지난 11월 15일 개최된 제18차 도시계획위원회에서, 강남구 삼성동청담동대치동과 송파구 잠실동에서 토지거래 허가를 받아야 할 대상을 아파트 용도로 한정하는 새로운 조정안을 통과시켰습니다.
상가, 주택, 오피스텔 등 비아파트를 대상으로 토지거래 규제를 해제하는 것인데요. 비아파트 거래로 한정했으나, 해당 규제가 풀린 것은 약 3년 반 만입니다. 지금까지 최근 서울 전세시장 동향, 전세수요 증가 및 전세 공급 감소의 원인, 전망까지 알아봤습니다. 현재의 전셋값 상승세가 지속되면 부동산 시장 전반에 미치는 영향은 더욱 커질 것으로 보입니다.
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